阿里巴巴集團(tuán)董事長(zhǎng)馬云宣布成立“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”，進(jìn)軍物流地產(chǎn)，將這一領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)推向了白熱化，在全國(guó)各地掀起新一輪圈地?zé)岢�。�?guó)家房產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)，投資投機(jī)從狂熱圈回歸，在國(guó)內(nèi)住宅和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)率降低的同時(shí)，過(guò)去半年中，投資于工業(yè)物流地產(chǎn)的資金開始洶涌，投資者認(rèn)為，這是挖掘電子商務(wù)增長(zhǎng)和內(nèi)需攀升的一種方式。

據(jù)記者了解，5月28日，阿里巴巴集團(tuán)董事長(zhǎng)馬云宣布成立“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”，進(jìn)軍物流地產(chǎn)，將這一領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)推向了白熱化，在全國(guó)各地掀起新一輪圈地?zé)岢薄?/p>

在此之前，國(guó)內(nèi)的京東、蘇寧、易迅等已經(jīng)大手筆圈地工業(yè)物流，外資中普洛斯、嘉民集團(tuán)、豐樹、騰飛等也已經(jīng)占據(jù)半壁江山。

工業(yè)物流地產(chǎn)，這一過(guò)去在房地產(chǎn)投資中的“丑小鴨”，如今卻成為兵家必爭(zhēng)之地。而在各方資本狂潮圈地之下，物流地產(chǎn)是否會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩?

攜手地產(chǎn)商

據(jù)介紹，馬云的菜鳥網(wǎng)絡(luò)，其主要的合作伙伴包括銀泰集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)、富春集團(tuán)。中國(guó)人壽集團(tuán)、中信銀行將為項(xiàng)目提供資金支持。

菜鳥網(wǎng)絡(luò)的首期投資額約1000億元，總部注冊(cè)在前海，注冊(cè)資本50億元人民幣。

阿里集團(tuán)的工作人員表示，菜鳥網(wǎng)絡(luò)定位于“開放的社會(huì)化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)”。計(jì)劃在5-8年內(nèi)建立一張能支撐日均300億網(wǎng)絡(luò)零售額的智能物流骨干網(wǎng)絡(luò)，其中主要在于建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，包括自建模式。初期倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的選址主要在靠近生產(chǎn)基地、交通設(shè)施的地區(qū)。馬云將這個(gè)全國(guó)網(wǎng)絡(luò)分為“八大軍區(qū)”，各地區(qū)分步部署，以北京、華南為先。

分析指出，馬云選擇的合作圈子以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的大型集團(tuán)為主，這能令他們更精準(zhǔn)地把握地塊的綜合便利性以及升值潛力，無(wú)論是前期拿地還是后期開發(fā)、招租運(yùn)營(yíng)都更容易迅速上手。

菜鳥網(wǎng)絡(luò)CEO沈國(guó)軍透露，目前同時(shí)啟動(dòng)的拿地建倉(cāng)項(xiàng)目已經(jīng)包括十幾個(gè)城市。信息顯示，包括北京、天津、廣州增城、廣州開發(fā)區(qū)、武漢、金華、海寧等都傳出與阿里集團(tuán)合作的消息。

戴德梁行華東區(qū)工業(yè)部主管、董事蘇智淵說(shuō)，高端倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的租金年回報(bào)率一般能達(dá)到10%左右，遠(yuǎn)超過(guò)普通工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)，也高過(guò)持有型的住宅和商業(yè)投資回報(bào)。雖然在資產(chǎn)升值方面可能不及商業(yè)和住宅地產(chǎn)，但適合長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資需求。

據(jù)了解，目前現(xiàn)代物流倉(cāng)庫(kù)設(shè)施的供應(yīng)只占全中國(guó)倉(cāng)庫(kù)面積總數(shù)的2%，大部分倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施均屬中端或低端的物流物業(yè)。在一線城市，物流倉(cāng)庫(kù)的短缺推高了該類物業(yè)的租金增長(zhǎng)，過(guò)去一年間上海部分區(qū)域的物流園租金上升了85%。

物流圈地潮

菜鳥網(wǎng)絡(luò)的創(chuàng)立，意味著電商的物流地產(chǎn)的進(jìn)一步白熱化。

自2011年開始，國(guó)內(nèi)電商大肆圈地建物流中心。2011年京東宣布圈地1400畝落戶5城自建大型物流中心，而今年底京東在上海投資35億元的物流中心“亞洲一號(hào)”將投入使用。

蘇寧未來(lái)三年計(jì)劃投入200億建設(shè)物流;易迅網(wǎng)今年也將在全國(guó)新建10余個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)配送基地。

除了國(guó)內(nèi)電商，外資物流集團(tuán)也是這輪圈地潮中的急先鋒。了解到，2012年10月底，全球最大的工業(yè)地產(chǎn)投資公司之一嘉民集團(tuán)(Goodman Group)在中國(guó)的旗艦項(xiàng)目——嘉民浦東空港物流中心正式投入運(yùn)作，其也宣布，將中國(guó)的投資額從19億元人民幣在3-5年內(nèi)增至190億元。

另一家國(guó)際物流地產(chǎn)商普洛斯則顯得更為激進(jìn)。自2003年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，普洛斯的版圖已經(jīng)擴(kuò)張到國(guó)內(nèi)29個(gè)重要城市，投資并管理著103個(gè)物流園區(qū)，可供租賃面積達(dá)1150萬(wàn)平方米，基本形成了對(duì)中國(guó)主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費(fèi)市場(chǎng)的物流配送網(wǎng)路的覆蓋。

此外，豐樹、騰飛等新加坡工業(yè)地產(chǎn)巨頭也同樣激進(jìn)搶奪國(guó)內(nèi)高端物流地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和改造，觸角深入長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海以及西南區(qū)域。

“中國(guó)現(xiàn)代化物流物業(yè)供應(yīng)非常短缺�！奔蚊翊笾腥A區(qū)董事總經(jīng)理彭菲力稱，在全中國(guó)5.5億平方米的總倉(cāng)儲(chǔ)空間中，只有580萬(wàn)平方米的物業(yè)配有現(xiàn)代化的物流設(shè)施，這也為物流資產(chǎn)的升值和租金的上漲創(chuàng)造了條件。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，過(guò)多的資金進(jìn)入物流地產(chǎn)，是否會(huì)帶來(lái)圈地過(guò)度、重復(fù)建設(shè)的問(wèn)題;而且，與國(guó)外公司相比，大多數(shù)國(guó)內(nèi)公司并不具備先進(jìn)的融資支持機(jī)制。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，物流地產(chǎn)仍要經(jīng)歷較長(zhǎng)的探索過(guò)程。